Реєстрація ОСББ

І. Загальні положення про ОСББ:

- Що таке ОСББ

Одним із напрямків реформування відносин у житловій сфері, поряд із продовженням розмежування форм власності у житловому фонді, стимулюванням його приватизації, формуванням інституту власника житла, реорганізацією та роздержавленням житлово-експлуатаційних організацій з метою перетворення їх на рівноправних партнерів на ринку послуг, є створення об’єднань співвласників будинків та квартир у багатоквартирних будинках, як неприбуткових організацій для управління та утримання будинку, його ремонту та експлуатації.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) — юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів ОСББ, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам ОСББ в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ.

ОСББ може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

ОСББ є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити.

Засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації ОСББ регулюється Законом України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.01 №2866-ІІІ. Порядок державної реєстрації ОСББ визначає Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1521 „Про реалізацію Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

- Переваги та недоліки створення ОСББ

Переваги створення ОСББ:

  • ОСББ самостійно визначає експлуатаційну організацію, що буде обслуговувати будинок.
  • З підприємствами, що поставляють газ, воду та тепло, займаються вивезенням сміття, ремонтом, ОСББ укладає прямі договори, в результаті чого отримує можливість впливати та контролювати якість житлово-комунальних послуг.
  • Підвищення якості житлово-комунальних послуг.
  • ОСББ самостійно визначає кошторис утримання будинку, квартир та відповідно розмір внесків на утримання будинку.
  • Отримує право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність.
    Використання платежів власників жилих та нежилих приміщень саме на потреби будинку, в якому знаходяться дані приміщення.
  • Усі належні пільги та субсидії по сплаті квартплати та житлово-комунальних послуг для членів ОСББ зберігаються.
  • ОСББ є неприбутковою організацією, у зв’язку з чим не платить податки на прибуток та на добавлену вартість.
  • Можливість використання за згодою членів ОСББ трудового внеску мешканців замість квартплати (внесків на утримання).
  • Отримання додаткових грошових коштів на утримання будинку за рахунок надання в оренду об'єктів спільної власності (нежилі, допоміжні приміщення, технічне обладнання, при будинкову територію).
  • Підвищення вартості квартир в даному будинку при продажі.ü Можливість отримання кредитів в банку на проведення ремонту, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо.
  • З’являється організаційна структура, що здатна вирішувати загальні проблеми мешканців, відстоювати їх інтереси та права.
  • Можливість кожного мешканця безпосередньо приймати участь в управлінні і утриманні будинку (обрання до органів управління, голосування на загальних зборах тощо).
  • Члени ОСББ самостійно визначають види та об’єми робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, приймають участь у розробці та контролі виконання правил проживання в ОСББ.
  • Наявність механізму впливу на порушників внутрішніх правил.
  • Відсутність проблем з отриманням необхідних довідок, оформлення документів на отримання субсидій, прийняття документів на видачу паспортів, на реєстрацію (прописку) тощо. Голова ОСББ має право завіряти довіреності на отримання пенсій, представлення інтересів тощо.
  • ОСББ можу виступати стороною в судовому процесі.

    Недоліки створення ОСББ:

  • На початку діяльності ОСББ витрати на утримання будинку можуть бути достатньо великими. Окрім „індивідуальних” витрат (пов’язаних з власною квартирою, офісом тощо), кожний власник повинен покрити витрати, пов’язані з „спільною власністю”.
  • ОСББ повинно подавати бухгалтерську звітність до податкової адміністрації.
    Ремонт будинку, як поточний так і капітальний, проводиться за рахунок мешканців будинку.
  • Підвищення витрат на утримання будинку може привести до підвищення квартплати.
  • ОСББ має право звертатися до суду відносно стягнення заборгованості по квартплаті.

- Основні принципи побудови ОСББ:

  • В одному будинку може бути створене тільки одне ОСББ;
  • ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання;
  • Місця загального користування (сходи, ліфт, технічні приміщення, прибудинкова територія тощо) є спільною сумісною власністю членів ОСББ;
  • Членство в ОСББ є добровільним і може набуватися одночасно з створенням ОСББ при проведені установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування;
  • Органами управління ОСББ є: загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія;
  • Загальні збори правомочні, якщо на них присутні більше половини членів ОСББ;
  • Інтереси ОСББ представляє його Голова, який обирається на загальних зборах;
  • ОСББ має право отримати прибудинкову територію у спільну сумісну власність.

ІІ. Нормативно-правова база:

Закони України:
- Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 №2866-ІІІ;
- Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.04 №1869-IV;
- Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. №2482-XII;
- Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» №1808-IV від 17.04.2004.

Постанови Кабінету Міністрів України:
- Постанова КМУ «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» від 12.07.05 №560;
- Постанова КМУ «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодно та гарячої води і водовідведення» від 21.07.05р. №630;
- Постанова КМУ «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.02 р. №1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.04 № 1242.

Накази Держжитлокомунгоспу України:
- «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15.09.92 № 56;
- «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.05 №76;
- «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.03 № 141;
- «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.09.04 №150.

Інші:
- Правила та порядок розподілу територій житлового кварталу (мікрорайону), затверджених наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №228 від 16.09.1993 року.

ІІІ. Cтворення ОСББ:

- Етапи створення ОСББ:

  1. Сформувати ініціативну групу по створенню ОСББ (в кількості не менш 3-х осіб)
  2. Ініціативна група складає список власників квартир та нежитлових приміщень у будинку
  3. Підготувати проект протоколу установчих зборів і проект Статуту ОСББ
  4. Визначити дату і місце проведення установчих зборів, сформувати порядок денний
  5. Ініціативна група за 14 днів до проведення зборів скликають установчі збори, шляхом повідомлення кожного власника про проведення зборів, порядок денний, час і місце.
  6. Провести інформаційно-роз’яснювальну роботу з мешканцями будинку щодо переваг та механізму створення ОСББ.
  7. Визначитися з кандидатурами Голови ОСББ, членів Правління, бухгалтера
  8. Провести установчі збори, на яких прийняти рішення про:
    - обрання голови та секретаря зборів- створення ОСББ;
    - визначення назви ОСББ- затвердження Статуту;
    - обрання керівних органів: Голову, Правління, ревізійну комісію, бухгалтера;
    - обрання уповноваженої особи, яка займеться державною реєстрацією ОСББ;
    - розмір частки кожного співвласника у витратах, пов’язаних із створенням
  9. ОСББ (на підготовку і реєстрацію установчих документів, виготовлення печатки і штампа відкриття розрахункового рахунку у банку).
  10. Уповноважена установчими зборами особа подає документи на державну реєстрацію ОСББ до районної державної в м. Києві адміністрації.
  11. Після проведення державної реєстрації провести загальні збори, на яких вирішити питання стосовно прийняття будинку на баланс ОСББ.

- Державна реєстрація ОСББ:

Державна реєстрація ОСББ проводиться виконавчими органами міської, районної у місті ради, районною державною адміністрацією за місцем знаходження ОСББ.

Уповноважена Установчими зборами особа подає до органів державної реєстрації наступні документи:
- реєстраційну картку;
- протокол установчих зборів (2 примірника);
- 2 примірника оригіналу і 5 копій Статуту;
- список членів ОСББ.

Орган державної реєстрації у місячний термін після надходження документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію ОСББ із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ, а у разі відмови у реєстрації – вмотивовану письмову відмову.

Державна реєстрація ОСББ проводиться безоплатно.

ОСББ є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

- Прийняття будинку на баланс:

Після проведення державної реєстрації ОСББ на загальних зборах може прийняти одне наступних рішень:
1) прийняття житлового комплексу на баланс ОСББ;
2) залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору);
3) передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.

У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу на баланс ОСББ утворюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та ОСББ.

Передача житлового комплексу з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ.

IV. Прибудинкова територія ОСББ:

- Що таке "прибудинкова територія":

Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і не може виділитися для частини будинку (блоку, поверху, секцій, квартир тощо).

Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та її окреме відчуження не допускається.

Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України при будинкова територія може бути, за відповідним рішенням органу місцевого самоврядування, передана у власність або надана в користування власникам приміщень у багатоквартирному житловому будинку лише в разі створення ними об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно до статті 41 Земельного кодексу України житлово-будівельним кооперативам (ЖБК) можуть отримати земельну ділянку у власність для житлового будівництва. Тобто, ЖБК мають право отримати у власність лише земельну ділянку для майбутнього будівництва будинку, а не прибудинкову територію.

- Прибудинкова територія включає:

  • територію під житловим будинком або житловими будинками (включаючи площу вимощення);
  • проїзди та тротуари;
  • озеленені території;
  • ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;
  • майданчики для відпочинку дорослого населення;
  • майданчики для занять фізкультурою;
  • майданчики для господарських цілей;
  • майданчики для стоянок автомашин.

- Переваги отримання пибудинкової території у власність ОСББ:

Кожний власник будинку відповідно до своєї частки має право на доходи, які можуть бути одержані від використання земельної ділянки відповідно до законодавства.

При відчужені своєї частки у власності будинку до її вартості включається вартість відповідної частки земельної ділянки.

ОСББ може використовувати прибудинкову територію для здійснення господарської діяльності (наприклад, побудувати гаражі і здавати їх в оренду). Отриманий дохід від цієї діяльності ОСББ витрачатиме та експлуатацію будинку, покращення зовнішнього вигляду будинку, благоустрій території, що сприятиме зменшенню витрат власників на утримання будинку.

Прибудинкова територія як власність ОСББ не може бути виділена владою під забудову.

ОСББ самостійно вирішує, яким саме чином використовувати прибудинкову територію: озеленення, під ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослих, спортивні майданчики, автостоянку, майданчики для вигулювання собак, під будівництво гаражів для власників тощо.

- Етапи відведення прибудинкової території:

1. На Загальних зборах ОСББ прийняти рішення про отримання прибудинкової території у власність.

2. ОСББ звертається до Головного управління земельних ресурсів (ГУЗР) для ознайомлення з даними Державного земельного кадастру щодо власника та користувача земельної ділянки.

3. ОСББ подає до міськради клопотання про передачу у власність земельної ділянки. У клопотанні зазначається, що земельна ділянка буде використовуватися без зміни цільового використання.

4. ОСББ у разі задоволення міськрадою клопотання про надання прибудинкової території у власність подає до Головного управління земельних ресурсів наступні документи:
- матеріали земельно-кадастрової інвентаризації (за наявності);
- нотаріально посвідчену копію статуту, свідоцтво про державну реєстрацію та ксерокопію довідки про внесення до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України;
- посвідчені копії рішення про надання земельної ділянки та документа, що посвідчує право користування;
- нотаріально посвідчені копії правовстановлюючих документів на будівлі та споруди, зареєстровані в БТІ у випадку, передбачених законодавством.

5. Після отримання згоди Головного управління земельних ресурсів ОСББ замовляє розроблення технічної документації у землевпорядній організації.

6. ОСББ подає до ГУЗР оригінали землевідвідних документів для проведення державної експертизи.

7. У разі відповідності землевідвідної документації вимогам законодавства ГУЗР готує та подає проект рішення міськради про відведення земельної ділянки.

8. Міськрада на пленарному засіданні ухвалює проект рішення.

9. Встановлення меж земельної ділянки в натурі та виготовлення державного акту на ділянку.

V. Зразки документів (дод.)